Devolução de valor por construtora inadimplente não satisfaz

Tem sido cada vez mais frequente a procura do Poder Judiciário por adquirentes de (futuras) unidades autônomas, compromissadas à venda pelo incorporador, nos termos do artigo 29, da Lei 4.591/64.

Foram diversos os fatores econômicos e sociais que contribuíram para o enorme crescimento desse mercado (por exemplo existência de grande demanda reprimida, advento da alienação fiduciária de bem imóvel e do Sistema de Financiamento Imobiliário, política de incentivo e facilitação de acesso ao crédito, elevação do poder econômico da população em geral), sendo o cenário marcado por acirrada disputa entre as construtoras e incorporadoras, que se obrigam perante o mercado a lançar e entregar quantidades crescentes de metros quadrados e empreendimentos.

Por parte dos adquirentes, tem-se a figura mais comum do consumidor que adquire o imóvel com a intenção de ali fixar sua residência.

Ocorre que esse vertiginoso crescimento evidenciou uma série de práticas contrárias aos direitos dos adquirentes, tal como a cobrança compulsória por serviços de corretagem e assessoria técnica, estabelecimento de multa contratual apenas em face do adquirente ou, então, de multas iniquas contra as incorporadoras, instituição de mandato com poderes exacerbados, entre tantas outras.

A par de tantas irregularidades, aquela que realmente parece capaz de tirar o adquirente do (sempre cômodo) estado de inércia, em busca do Poder Judiciário, é o atraso na entrega das chaves, sobretudo quando superado o chamado “prazo de tolerância”, que nada mais é do que um período, estabelecido nos contratos padronizados de praticamente todas as incorporadoras, somado ao prazo de vencimento da obrigação. Geralmente esse prazo não ultrapassa cento e oitenta dias e tem sido aceito pela jurisprudência como válido, justamente por conta das diversas variantes que podem atuar sobre uma obra.

A ação mais comum, movida pelos adquirentes, é aquela que persegue o ressarcimento dos danos, decorrentes da mora no cumprimento da obrigação de entregar as chaves, tais como o preço dos alugueres pagos durante o atraso, os custos com depósito de móveis, os danos morais (em certas situações), os lucros cessantes e as penalidades contratuais[1]. Nesse tipo de demanda o consumidor ainda pretende que a obrigação de entrega da unidade seja adimplida pela construtora, limitando o seu pedido, assim, ao ressarcimento dos danos relativos ao atraso.

No entanto, há também ações com pedido de rescisão do contrato. Nesses casos, seja porque a mora é enorme, seja por não haver mais interesse no cumprimento por parte do adquirente, torna-se inevitável o reconhecimento do direito à rescisão contratual, com a devolução dos valores pagos. Mas a pergunta que se faz é: além dos valores pagos pelo adquirente, acrescentados dos consectários legais, faz ele jus ao recebimento de algum valor adicional?

O presente artigo pretende analisar essa situação e responder a pergunta lançada. Isso porque, como se verá, parece que a jurisprudência, de forma geral, tem pouco refletido acerca dessa questão.

Tomemos como ponto de partida o seguinte julgado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo:

RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS - Ação julgada parcialmente procedente, com a devolução integral dos valores pagos - Alegada inadimplência da adquirente - Inocorrência - Não comprovação do inadimplemento - Rescisão operada por culpa da ré, que não entregou a obra - Excludente da culpa não comprovada - Argumentação de que as partes devem obedecer ao quanto contratado, com a devolução parcial das parcelas pagas, sob pena de afronta ao princípio do pacta sunt servanda - Inadmissibilidade - Cláusula abusiva, nos termos do art. 53, do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/90)- Dano Moral E MATERIAL - Inocorrência - Hipótese de mero descumprimen...