Conflito entre as leis de falências e de locações: como resolver?

Em erudito e exauriente artigo sobre o tema, recentemente publicado pela revista Consultor Jurídico, o professor e amigo Rodrigo Xavier Leonardo expõe opinião doutrinária a favor da prevalência do parágrafo 2º do artigo 114 da Lei 11.101/2005[1] sobre o artigo 8º da Lei 8.245/1991[2], em ocorrendo a alienação, em hasta pública, de imóvel previamente locado pela massa falida, com “cláusula de vigência”, em contrato averbado na matrícula do imóvel. Nas palavras do autor, deve predominar, nesses casos, o interesse do adquirente de eventual rompimento do contrato, imissão na posse e amplo exercício da propriedade sobre o interesse do locatário em manter a locação.

Peço vênia para discordar e manifestar o entendimento oposto, ou seja, pela prevalência da Lei do Inquilinato. E explico.

Não há como negar o conflito normativo entre as regras falimentar e inquilinaria acima mencionadas[3], pois uma permite a “rescisão” do contrato de locação quando o bem for alienado em hasta pública, enquanto a outra, em qualquer hipótese de alienação, proíbe a “denúncia” do contrato pelo adquirente, nas situações em que especifica. Ocorre o conflito entre duas regras sempre que dois enunciados normativos, por absoluta incompatibilidade, estiverem impedidos de conviver em um mesmo sistema normativo, o qual somente pode considerar um deles como válido, impondo a extirpação do outro.

Se uma norma considera permitida uma dada conduta e outra norma considera uma idêntica conduta proibida, somente uma delas poderá ser considerada válida. Uma mesma conduta não pode ser simultaneamente tanto proibida, como permitida. É sobre isso que estamos a discorrer.

A solução para essa contradição encontra-se prevista no próprio sistema. Se falarmos de um sistema hierarquizado, onde as proposições prescritivas estão situadas em diferentes níveis, a proposição superior elimina a proposição contraditória de menor nível. Uma regra constitucional vai prevalecer sobre uma regra ordinária, da mesma forma que a regra veiculada através de um decreto vai se sobrepor àquela constante de uma portaria. Esse seria um dos critérios hermenêuticos mais usuais, conhecido como o critério hierárquico, sintetizado no brocardo lex superior derogat legi inferiori.

Mas pode ocorrer que ambas as regras em conflito estejam situadas em um mesmo plano hierárquico. Aqui o critério anterior não seria eficaz. Deve, então, o intérprete procurar saber qual das duas normas contraditórias foi editada por último, sabendo que existe dentro do sistema um critério aplicável à hipótese de sucessão temporal, segundo o qual a norma posterior revoga a anterior. É o critério cronológico, ou seja, lex posterior derogat legi priori.

Finalmente existe a hipótese em que as duas normas contraditórias situam-se em um mesmo plano hierárquico e foram editadas na mesma data, não se podendo aplicar nenhum dos critérios anteriores. Aqui o intérprete deve verificar se uma das duas normas ostenta o caráter de norma especial em relação à outra. No conflito entre uma norma geral e uma norma especial, esta deve prevalecer, aplicando-se o critério da especialidade ou lex specialis derogat legi generali.

Distinção importante a ser feita entre a aplicação dos três critérios é a seguinte: no confronto entre uma lei geral e uma lei especial, prevalece a lei especial, sem necessidade de se declarar a invalidade da lei geral. Em outros termos, enquanto a aplicação dos critérios cronológico e hierárquico conduzem, necessariamente, à invalidação de uma das normas (ou a anterior ou a inferior), através da aplicação do critério da lex specialis, ambas as normas permanecem no sistema, sendo que a aplicação da lei especial se sobrepõe à da lei geral.

Em todas as situações mencionadas acima podemos constatar que o suposto conflito seria facilmente resolvido pela aplicação de um dos três critérios. Por isso dizemos que estamos diante de um falso conflito, uma “antinom...