Não há óbice para registro de promessa de permuta em cartório

Os cartórios, quase sempre incompreendidos e muitas vezes sujeitos a paradigmas negativos, são uma necessidade social. Previnem litígios e servem de memória autorizada dos fatos sócio-jurídicos mais importantes. Desempenham funções essenciais aos objetivos fundamentais do Estado.

É por meio da publicidade, oponível a todos os terceiros, que os registros públicos podem afirmar a boa-fé dos que praticam atos jurídicos amparados na presunção de certeza irradiada a partir de tais registros. Publicidade é elemento essencial dos registros públicos, diante de certos atos ou fatos da vida civil jurídica.

O outro lado da mesma moeda, implicando a inação do credor, gera a inoponibilidade de sua pretensão, dado que a presunção de boa-fé será deslocada em prol do terceiro forrando sua aquisição, suportando, assim, o exequente o ônus de sua negligência traduzido no dever de provar a má-fé do terceiro adquirente do imóvel. Neste sentido, a regra é clara: os fatos sujeitos a registro e não registrados são inoponíveis a terceiros, atribuindo-lhes lei a presunção de boa-fé, princípio curial do direito.

Além disso, proporcionar segurança às relações jurídicas é um dos objetivos dos registros públicos, a partir do aprimoramento de seus sistemas de controle, especialmente com a obrigatoriedade das remissões recíprocas, criando uma rede fina, atualizada e completa de dados e informações.

De forma que existe uma burocracia saneadora do mercado imobiliário e ela atende pelos nomes de Registro de Imóveis e Tabelionatos de Notas.

Neste contexto, tem-se verificado com frequência cada vez maior, notadamente em época de vigoroso incremento das negociações imobiliárias, nova modalidade de negociação jurídica denominada de promessa de permuta de imóveis.

No exemplo citado, o proprietário do terreno vende parte ideal de seu imóvel para a construtora e reserva-se de uma fração ideal, surgindo assim, um condomínio civil. Sob o escopo de pagamento do terreno, a construtora se compromete em construir algumas unidades autônomas, convencionadas previamente e consignadas na escritura pública que materializa tal negócio jurídico. Efetuada a construção, considera-se cumprida a obrigação assumida pela construtora e o vendedor (proprietário do terreno) passa a ser titular das unidades autônomas construídas por acessão sem nenhuma formalidade, já que a legislação civil admite esta modalidade de aquisição imobiliária.

Trata-se de tema muito importante para o avanço do mercado imobiliário que vem procurando, nos últimos anos, em especial, pela busca do uso racional do espaço, este cada vez mais exíguo nos grandes centros urbanos, uma nova modalidade de negócio jurídico, qual seja, a alienação do imóvel pelo proprietário a terceiro, para receber deste, em contrapartida, área construída no próprio local, e não dinheiro. Encontrou-se a solução, com reflexo na área notarial e de registros, no instrumento adequado para formalizar o negócio jurídico promessa de permuta definindo-se qual o contrato apropriado para a espécie e que melhor reflita a realidade da relação pactuada pelas partes.

Ocorre que alguns registradores (ainda) entendem que o fato dos negociantes identificarem as unidades autônomas no momento da negociação do terreno, configura a necessidade de prévio registro da incorporação imobiliária.

Não obstante, em que pese respeitáveis entendimentos em contrário, entendo a recusa de registro deste tipo de negócio jurídico como considerável entrave econômico ao pleno desenvolvimento do mercado imobiliário e ofensa a um dos maiores pilares do desenvolvimento econômico do país, o Princípio da Propriedade Privada, princípio este reconhecido como verdadeiro direito que, além de fundamental, é tido por natural.

A questão reside na circunstância de a Lei dos Registros Publicos (6.015) ter sido elaborada em 1973, época na qual não era comum para dizer o menos no Brasil a sistemática da permuta com torna de lote de terreno por imóvel a ser erguido nele, ao passo que a incorporação imobiliária é regida por outra norma, a Lei 4.591, de 1964.

Inicialmente, em relação ao contrato seja de promessa, seja definitivo , de permuta, nada há no sistema jurídico nacional que impeça sua confecção. Entre nós, vigora o princípio da liberdade de contratar (artigo 421 do Código Civil de 2002),...