Leiloeiro não pode transferir suas obrigações para juiz

O crescente e assustador número de leilões anulados (ou os que mesmo não anulados acabam por prejudicar os arrematantes), bem como o recente julgado do Superior Tribunal de Justiça, no Recurso Especial 1.035.373-MG, nos fez refletir acerca da responsabilidade civil dos leiloeiros, que atuam tanto na esfera extrajudicial quanto judicial.

O leilão extrajudicial é tratado pelo Decreto-Lei 70/66 (com redação dada pela Lei 8.004/90) e ainda é tema de discussão ressurreta no Judiciário. Isso porque o STF havia decidido no Recurso Extraordinário 223.075-DF, de relatoria do ministro Ilmar Galvão, julgado em 23 de junho de 1998, que esse dispositivo teria sido recepcionado pela Constituição Federal, visto que além de prever uma fase de controle judicial, antes da perda da posse do imóvel pelo devedor (artigo 36, 2º), não impede que eventual ilegalidade perpetrada no curso do procedimento de venda do imóvel seja, de logo, reprimida pelos meios processuais próprios.

Contudo, a matéria ressurgiu das cinzas nos REs 556.520 e 627.106, sob o rito da Repercussão Geral reconhecida no Agravo de Instrumento 771.770-PR, com voto de quatro ministros Luiz Fux, Carmen Lúcia, Ayres Brito e Marco Aurélio no sentido de não recepção do indigitado decreto pela Constituição. O julgamento está suspenso desde agosto de 2011 em razão do pedido de vista do ministro Gilmar Mendes. Caso haja alteração da jurisprudência pacífica por décadas, caberá ao STF estabelecer no voto quais os critérios que permitem essa mudança abrupta de posicionamento (que não pode ser apenas a mudança da composição da corte), bem como modular os efeitos da sua nova decisão, sob pena de flagrante insegurança jurídica.

Além do Decreto-Lei 70/66, também prevê o leilão extrajudicial a Lei 9.514/97, com a diferença de que nesta há transferência da propriedade resolúvel quando da instituição da garantia, razão pela qual, no leilão extrajudicial, o credor-fiduciário aliena um bem próprio (e não de terceiro), persistindo todas as garantias de purga da mora, intimação pessoal e acesso ao Judiciário para discussão de eventuais ilegalidades no procedimento.

O leilão extrajudicial foi previsto na legislação na tentativa de se resguardar a circulação do crédito, mediante desburocratização da execução das garantias reais, já que as vetustas hipoteca, penhor e anticrese não respondiam a contento aos anseios dos que possuíam direito de crédito, seja em razão do custo e morosidade da execução judicial, seja em virtude de privilégios de terceiros sobre essas garantias (por exemplo: Estado e créditos trabalhistas até 150 salários mínimos).

A par da discussão acerca da constitucionalidade dessa modalidade de leilão direto, é certo que, em ocorrendo, deverá ser conduzido por leiloeiro oficial e em respeito as regras processuais à espécie aplicadas (artigos 686, 698 entre outros do CPC).

Entretanto, são comuns as ações pedindo a declaração de nulidade do leilão e/ou reparação de danos em razão de vícios inúmeros e, pior, a procedência dessas demandas também é elevada.

Considerando sobre o Leilão Judicial

A hasta pública, popularmente leilão judicial, consiste em instrumento indispensável ao Judiciário para realização do seu mister, qual seja, colocar fim às controvérsias patrimoniais. Por isso, quanto maior a publicidade e amplitude de participação, mais eficiente será o procedimento do leilão, cujo arremate possibilitará a extinção do processo de execução ou alienação judicial. Sempre foi assunto nebuloso, que exigia destemor e especialização daqueles que quisessem participar das hastas. Geralmente, era assunto para investidores à procura de bons negócios.

Em razão da possibilidade de compra de bens por preços mais em conta, rotulou-se como aproveitadores aqueles que participavam de hastas públicas em busca de negócios vantajosos. Aliás, conforme notícia publicada na ConJur, o desembargador Enio Zuliani do Tribunal de Justiça de São Paulo chegou decidir em acórdão na Corte Especial que quem arremata imóveis em leilões judiciais sãos os corvos, os urubus, já que conseguem fechar negócio por preços ínfimos.

Discordamos completamente. Os arrematantes são indispensáveis para o sucesso da hasta pública, que por sua vez é instrumento indispensável ao Judiciário. Bons negócios são lícitos. É natural que pessoas na compra de um bem (móvel ou imóvel) procurem fazê-lo em condições mais vantajosas do que o preço de mercado (vedando-se o preço vil).

Além disso, é de se ter em conta que com o advento do artigo 689-A do CPC, que tornou possível a alienação judicial eletrônica, uma gama variada de pessoas (no mais das vezes leigas) passou a se interessar pelas ofertas de bens constritos. Há propaganda de leilões eletrônicos em jornais de grande circulação, nos comunicados de condomínio etc. Essas pessoas atingidas pela publicidade, ao se candidatarem como licitantes, confiam que as informações constantes do portal eletrônico e do edital são corretas e seguras. Sucede que nem sempre são, como segue.

Da Responsabilidade Civil

A ideia de responder pelo dano causado a outrem, embora bastante antiga, vem se transformando sobremaneira nas últimas décadas em nosso país e fora dele. A punição do ofensor, num contexto em que se exigia o ressarcimento dos prejuízos pela conduta culposa do agente, com evidente enfoque moral, estava condicionada à efetiva demonstração de um ato ...