Solidariedade por vício de construção e o STJ

Advogados que atuam no setor de habitação popular (financiamento, construção e consequências decorrentes de vício de construção) estão cientes do entendimento majoritário do Superior Tribunal de Justiça sobre imputação de responsabilidade solidária à instituição financiadora da obra. Pela ótica do adquirente, sem dúvida a solidariedade construída pelo Judiciário o beneficia, pois, como as instituições financeiras atualmente em atuação nessa área resumem-se àquelas com participação de capital público, o efeito prático da responsabilização sempre encontrará uma entidade solvente.

Este artigo busca analisar os fundamentos apresentados pelo STJ para apontar a existência de solidariedade entre a instituição financiadora do imóvel e a construtora que o edifica[1].

Em breve retrospecto, a Lei 4.380/64 instituiu o sistema financeiro para aquisição da casa própria, com ênfase em moradias populares. Teor de seus artigos 1º e 2º apontaria algum contraste com a Constituição de 1988, pois seu caráter interventivo em área da iniciativa privada não se harmoniza com o art. 173, e seus parágrafos e incisos (grifou-se):

Art. 1º O Governo Federal, através do Ministro de Planejamento, formulará a política nacional de habitação e de planejamento territorial, coordenando a ação dos órgãos públicos e orientando a iniciativa privada no sentido de estimular a construção de habitações de interesse social e o financiamento da aquisição da casa própria, especialmente pelas classes da população de menor renda.

Art. 2º O Governo Federal intervirá no setor habitacional por intermédio:

Essa mesma Lei instituiu o Banco Nacional de Habitação (art. 16), entidade regente do sistema habitacional, o qual gozava de imunidade tributária — o que na época não era inconstitucional. Leitura dos artigos, 17 e 18 (finalidade e competência) demonstrará viés claramente interventivo na área da construção civil para moradia da população de menor renda, o que se manifestava por meio de resoluções e circulares baixadas por aquele Banco. Destaca-se, para o que ora interessa, a Resolução BNH 31/68, referida em alguns acórdãos do STJ. Ressaltam-se esses itens demonstrativos da intervenção estatal para que, a seguir, já possa o leitor perceber algum paralelo entre a intervenção operada pelo Legislativo/Executivo nessa área (lei 4.380/64) com a processada atualmente pelo Judiciário, ao estabelecer solidariedade entre o ato de financiar e o de construir, que beneficia o adquirente.

Esse ativismo judicial busca substituir a não previsão legal da solidariedade nesses casos por sentença/acórdão a que a lei imprime feição de norma jurídica individual, supondo que, agindo assim, promove o Judiciário proteção do menos favorecido. Nada menos que engano: a iniciativa privada, mais ágil, eficaz e muito mais econômica nessa e em qualquer outra atividade empresarial, simplesmente se afastou da construção civil de moradias populares, para fugir do excesso de regulação e de obrigações criadas por avaliações subjetivas de julgadores.

Resolução BNH 31/68
Julgados do STJ referem-se a essa Resolução do extinto BNH, que estabelece regras a que devem subordinar-se financiadores e construtores de moradias para segurança das aplicações e dos adquirentes de habitações. Por ela (dentre outros itens) o agente financeiro designará engenheiro ou arquiteto para verificar andamento das obras segundo cronograma físico e financeiro, e se essas obedecem ao projeto, memorial descritivo, inclusive para que não haja aplicação de materiais inferiores aos descritos.

Registre-se (e o STJ também atenta para esse fato) que a Resolução 31/68 esclarece que a vistoria de que ela trata não implica responsabilidade pelas obras ou por sua fiscalização. Curioso é que a despeito dessa d...