Aprovação de cobrança de cota extra de condomínio depende de tipo de obra

A cobrança de cota extra é assunto que traz acirradas discussões entre os moradores, envolvendo inúmeros aspectos, desde a oportunidade da realização da obra, conserto ou instalação, até a sua qualidade e forma de ser empreendida.

O quorum necessário para a aprovação de cada obra é matéria diuturnamente discutida entre os doutrinadores, sem que tenham chegado a um consenso sobre o tema.

Os artigos 1.341 a 1.343, do Código Civil, disciplinam o mínimo de votos necessários para sua aprovação a partir dos conceitos de obras voluptuárias, úteis, necessárias, urgentes e de acréscimo.

O artigo 96, do Código Civil, define cada tipo de benfeitoria, ipsis literis:

Artigo 96 - As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.

§ 1º - São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.

§ 2º - São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.

§ 3º - São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore."

A dificuldade preliminar é classificar a obra a ser efetivada para, depois, definir o quorum mínimo correspondente à sua aprovação.

As obras ou reparos necessários podem ser realizados pelo síndico sem autorização de assembléia e, no caso de sua omissão ou impedimento, por qualquer dos condôminos, na exata dicção do artigo 1.341, parágrafo 1º, do Código Civil. Como exemplo, temos a troca de porta de blindex da entrada principal do prédio.

Na hipótese de obras necessárias, quando onerosas, poderão ser ordenadas pelo síndico ou condômino mediante convocação imediata de assembleia geral extraordinária, como...