Se assembleia aprovar, condomínio pode cortar água de morador inadimplente

1. Introdução

Muitos condomínios residenciais, comerciais ou mistos, tem adotado o sistema de individualização de água, realizado por empresas particulares. Segundo esta prática, são instalados medidores individuais de água em cada unidade autônoma.

Como regra, a individualização tem impacto interno, não interferindo na relação com a empresa concessionária.

A individualização de água é operada basicamente da seguinte forma: a companhia de água (p.ex.: Sabesp), realiza a medição do consumo de água no relógio (hidrômetro) central que abastece todo o condomínio, e gera com isso a fatura de água única e total; o condomínio, por sua vez, realiza a medição do consumo de água nos relógios individuais de cada unidade autônoma condominial, possibilitando a cobrança separada de cada um dos condôminos, na proporção do consumo.

Contudo, com a prática de tais providências por condomínios, muito se tem discutido acerca da legitimidade jurídica do procedimento de individualização de água e da consequente suspensão no fornecimento de água dos condôminos inadimplentes.

2. A legalidade da individualização de água

A água é um bem precioso, cuja escassez tem sido reconhecida por todos, seja pela população, seja por governos, impondo cada vez mais ações para seu uso racional.

E em uma sociedade moderna com graves crises de expansão social, não se pode admitir o uso irracional da água. Todavia, em condomínios sem individualização de água, cujas faturas mensais são únicas e centralizadas, muitos condôminos sem consciência social, a utilizam de forma indiscriminada.

A 5ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, por votação unânime, no julgamento do Agravo de Instrumento n.º 0228357-89.2012.8.26.0000, em Acórdão da lavra do Douto Rel. FÁBIO PODESTÁ, em 08/05/13, assentou: “Por exemplo, o Município de São Paulo, ao instituir o "Programa Municipal de Conservação e Uso Racional da Água em Edificações''(Lei nº 14.018, de 28 de junho de 2.005), procurou incentivar a adoção de providências voltadas a propiciar economia do consumo de água, além do combate ao desperdício quantitativo. Dentre as medidas previstas está a medição do volume gasto por unidade habitacional.”

Por isso, a chamada individualização de água em condomínios, tem sido uma prática já corriqueira em novos empreendimentos imobiliários, bem como, é realizada há algum tempo por condomínios já edificados.

Na realidade atual, a individualização de água, infelizmente como regra, não é feita pelas concessionárias de serviços públicos, mas sim pelos próprios condôminos, através de empresas que nasceram para prestação de tais serviços.

Entende-se que tal providência de proceder a individualização de água em um condomínio é perfeitamente lícita, decorrendo da ausência de vedação legal (art. 5º, II da Constituição Federal de 1988), já que omisso o Código Civil e a Lei Federal n.º 4.591/1964.

Para tanto, exige-se que os condôminos reunidos em assembleia para tal finalidade, convocada pelo síndico (art. 1.348, I do Código Civil) ou por 1/4 dos condôminos (art. 1.350, §º do Código Civil), deliberem acerca da aprovação ou não do serviço, fixando todos os termos para sua efetivação e aplicação no cotidiano condominial.

Dentre os termos mínimos exigidos para aprovação da individualização de água em um condomínio, podemos citar: a) deliberação expressa pela aprovação ou não do serviço; b) escolha da empresa que fará a obra de instalação dos hidrômetros individuais e eventuais impactos na edificação; c) valores e formas de pagamento da empresa que realizará a obra; d) escolha da empresa que fará a leitura mensal e cálculo do consumo individual de cada apartamento (tal empresa necessariamente não precisa ser a mesma que realizou a obra, já que é preferível que tal função mensal fique a cargo da própria administradora, centralizando os serviços); e) forma de cobrança, que sugere-se, seja no próprio boleto de contribuição condominial mensal, seja para racionalizar tarifas bancárias, seja para evitar que o condômino pague o boleto do consumo de água e deixe de pagar o boleto de cota ordinária; f) prazo e forma da suspensão no fornecimento de água (corte), e eventual custo para religação caso realizada por empresa contratada;

Realizada assembleia com o cuidado de observar os termos mínimos ora mencionados, tem-se que o procedimento de individualização de água é válido e legal.

Apenas deve-se observar que o quórum de aprovação deve ser, em regra, maioria simples (metade mais um dos presentes em assembleia, consoante art. 1.353 do Código Civi...